Roszczenia budowlane
Inwestycje budowlane to procesy skomplikowane, za których realizację odpowiada zazwyczaj wiele stron i podmiotów gospodarczych. Końcowym efektem robót budowlanych może być zarówno obiekt o charakterze mieszkalnym, ale także biurowym, usługowym czy przemysłowym. Niezależnie od tego, w jaki sposób użytkowana będzie nowa budowla, istotnym ryzykiem, które musi brać pod uwagę każdy inwestor jest możliwość wystąpienia różnego rodzaju wad – zarówno na etapie projektowania, jak również budowy i późniejszej eksploatacji obiektu.
W przypadku ujawnienia wady, której powstanie wynika z prac firmy projektowej czy budowlanej, właściciel nieruchomości może dochodzić swoich praw nie tylko w zakresie jej naprawienia, ale także zasądzenia odszkodowania. Możliwe jest również roszczenie o obniżenie ceny. Z uwagi na złożoną materię tego typu zagadnień, postępowania obejmujące sprawy tego rodzaju trwają nierzadko miesiącami czy nawet latami. Nawet w przypadku dobrze udokumentowanych zastrzeżeń, cały proces może zakończyć się wskutek przedawnienia.
Z tej strony dowiesz się o:
Rodzaje roszczeń budowlanych
Roszczenia budowlane podzielić można na roszczenia o dodatkowe wynagrodzenie oraz roszczenia o przedłużenie czasu na realizację obiektu (inwestycji budowlanej) lub przedłużenie czasu na realizację konkretnego zadania (etapu). Roszczenia te są istotne z punktu widzenia wykonawcy, albowiem mogą uchronić przed niekorzystnymi dla wykonawcy zakończeniem budowy i uchronić go przed roszczeniami o zapłatę kar umownych, które są głównym instrumentem dyscyplinującym wykonawcę robót budowlanych.
W zakresie roszczeń o dodatkowe wynagrodzenie wyróżnia się roszczenia o zapłatę za roboty dodatkowe oraz roszczenia o zapłatę za roboty zamienne. Roboty dodatkowe to takie, które nie były przewidziane w zakresie przedmiotu umowy, natomiast ich wykonanie stało się konieczne dla inwestora. Względnie inwestor podjął decyzję o wykonaniu danego elementu robót, uznając, iż spowoduje to podniesienie standardu realizowanego zamierzenia budowlanego. Roboty zamienne, jak sama nazwa wskazuje, to takie, które zostały wykonane w zamian za roboty pierwotnie przewidziane do realizacji. Roboty zamienne to również takie, które wykonywane są w innej technologii niż pierwotnie zakładał projekt. Roboty zamienne niejednokrotnie przewyższają wartość robót zaniechanych (nie realizowanych przez wykonawcę/podwykonawcę) i konieczne jest wystąpienie z roszczeniem finansowym wobec podmiotu, który bezpośrednio zlecił realizację takich robót.
Czym są wady budowlane?
Co do zasady można wyróżnić kilka rodzajów wad budowlanych, a każda z nich może ujawnić się w innym momencie. To właśnie dlatego, roboty budowlane należą do najbardziej skomplikowanych operacji, z którymi mają do czynienia uczestnicy obrotu gospodarczego. O ile wskutek odpowiedniego nadzoru można zniwelować ryzyko ich wystąpienia, to w praktyce nie ma skutecznej metody na całkowite ich wyeliminowanie.
Wady budowlane dzielą się na wady limitujące i nielimitujące możliwość dokonania skutecznego odbioru robót. Wady nielimitujące to usterki, które nie wpływają na możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Wady limitujące, to takie, które uniemożliwiają korzystanie z efektu robót (zrealizowanej inwestycji) zgodnie z jej przeznaczeniem.
Mianem wad fizycznych określa się wszystkie odstępstwa od reguł i norm, które powinny spełniać obiekty budowlane. Jako przykłady można wymienić chociażby uchybienie wymogom bezpieczeństwa pożarowego, ochrony przed hałasem czy szeroko pojętego bezpieczeństwa użytkowania obiektu. Mogą to być, zarówno wady jawne, których wykrycie powinno nastąpić na etapie odbioru inwestycji lub danego etapu robót, ale także wady ukryte, ujawniające się już podczas eksploatacji.
Odrębną kategorię stanowią wady prawne, które mogą wynikać z wykorzystania w procesie budowy materiałów czy urządzeń stanowiących własność osoby trzeciej lub takich, których wykonawca nie miał prawa wykorzystać z innych względów. W takim przypadku kluczowe znaczenie ma fakt czy wykorzystanie takiego materiału wynikało z samodzielnej decyzji np. firmy budowlanej lub czy został on dostarczony przez zamawiającego.
Na podstawie orzecznictwa sądów powszechnych, wyróżnić można także wady trwałe. To szczególny rodzaj wady, która nie jest usuwana, z uwagi na nadmierny koszt takiego działania. W praktyce oznacza to swego rodzaju legalizację wady, a więc potwierdzenie, że obiekt może być bezpiecznie użytkowany bez jej usunięcia. W większości przypadków otwiera to drogę do dochodzenia zwrotu części należności za wykonane prace.
Wymienić można także tzw. wady podstępnie zatajone, czyli takie, co do których istnienia wiedzę posiadał wykonawca, ale np. z przyczyn ekonomicznych nie zdecydował się na ich ujawnienie. To najtrudniejsze do udokumentowania wady, a dodatkowo także orzecznictwo sądów w tego typu sprawach nie jest jednoznaczne. Niemniej jednak udowodnienie, że wada była podstępnie zatajona umożliwia w bardzo szerokim zakresie wystąpienie z roszczeniem o naprawienia szkody – także po wielu latach od zakończenia robót budowlanych.
Roboty budowlane – gwarancja
Wbrew popularnej opinii, udzielenie gwarancji – także na roboty budowlane – nie jest obowiązkowe. To oznacza, że pojawienie się tego typu zapisów w umowie popisywanej z wykonawcą prac budowlanych czy projektowych zależy tylko i wyłącznie od wzajemnych ustaleń czy negocjacji. Chociaż w praktyce w większości umów występują zapisy gwarancyjne, to ich kształt oraz zakres nie jest odgórnie regulowany.
Przygotowując czy opiniując umowy dla naszych Klientów, dbamy o to, aby zapisy w zakresie gwarancji w należyty sposób chroniły prawa reprezentowanej strony. Z uwagi na fakultatywny charakter gwarancji, jej szczegółowy zakres, a także czas obowiązywania jest każdorazowo ustalany indywidualnie. Rynkową praktyką jest udzielanie gwarancji na okres kilku lat od zakończenia robót budowlanych.
Roboty budowlane – rękojmia
Istotnym i co niezwykle ważne – ustawowo regulowanym – zabezpieczeniem interesów inwestora budowlanego jest natomiast rękojmia. Zgodnie z art. 568 Kodeksu Cywilnego z rękojmi na wady nieruchomości można skorzystać w ciągu pięciu lat od wydania rzeczy (domu czy innego obiektu budowlanego).
W zakresie samej definicji, rękojmia to nic innego jak odpowiedzialność wykonawcy budowlanego za wykonane prace w zakresie wad fizycznych i prawnych. W przypadku jednoznacznych uchybień, to właśnie z uwagi na funkcjonowanie w obrocie prawnym rękojmi, wiele sporów udaje się rozstrzygnąć podczas rozmów pomiędzy zainteresowanymi stronami.
Nie tylko gwarancja i rękojmia
Chociaż gwarancja i rękojmia zapewniają szerokie spektrum działania dla inwestora, to nie są one jedynymi możliwościami w przypadku nienależytego wykonania umowy. Dodatkowa możliwość wynika chociażby z normy zawartej w treści art. 471 Kodeksu Cywilnego, którego założeniem jest obowiązek naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (wynikającego np. z zawartej umowy na roboty budowlane).
W przypadku dochodzenia roszczeń budowlanych na zasadach ogólnych, istotne znaczenie ma jednak właściwe wykazanie, że wskutek działania bądź zaniechania wykonawcy, inwestor poniósł faktyczną szkodę. To właśnie związek pomiędzy działaniami wykonawcy (bądź ich brakiem) oraz konkretną szkodą (np. koniecznością naprawy) należy odpowiednio wykazać, aby tego typu powództwo mogło zakończyć się spodziewanym rozstrzygnięciem.
Nasza Kancelaria do każdego Klienta podchodzi indywidualnie. Dzięki temu, po zapoznaniu się z postanowieniami umowy oraz innymi istotnymi aspektami sprawy, możemy podjąć odpowiednie działania i zaproponować najbardziej korzystny wariant postępowania dla naszego Klienta. Wybór odpowiedniej strategii procesowej ma bardzo duży wpływ na szansę otrzymania odszkodowania czy zobowiązanie drugiej strony do należytego wykonania prac.
Metody rozstrzygania sporów budowlanych
Celem działania naszej Kancelarii w przypadku roszczeń budowlanych jest doprowadzenie do osiągnięcia przez naszego Klienta oczekiwanego celu – np. uzyskania odszkodowania, zwrotu części poniesionych nakładów czy wreszcie naprawienia ujawnionej wady budowlanej. Dlatego zawsze, gdy jest to możliwe, dążymy do rozwiązania sporu w drodze negocjacji z drugą stroną. To właśnie w takich przypadkach szczególne znaczenie ma nasze doświadczenie i fachowe doradztwo, którym służymy naszym Klientom.
W niektórych przypadkach polubowne metody rozstrzygnięcia sporu nie dają spodziewanych efektów. Czasami jest to wynikiem złej woli drugiej strony, ale sytuacja taka może mieć charakter bardziej obiektywny – w przypadku robót budowlanych złożone procesy technologiczne sprawiają, że logiczne argumenty są podnoszone przez każdą ze stron, których co warto mieć na uwadze może występować wiele.
W sytuacji, gdy będzie to niezbędne, nasza Kancelaria może podjąć działania prowadzące do rozstrzygnięcia sprawy przed sądem. Wtedy też bardzo ważnym zagadnieniem będzie określenie okresu przedawnienia, gdyż szczególnie w sprawach związanych z robotami budowlanymi nie jest to tak oczywiste, jak mogłoby się wydawać.
Przedawnienia roszczeń budowlanych
Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą, umowa o roboty budowlane to samodzielna kategoria umowy, która w istotny sposób odróżnia ją od klasycznej umowy o dzieło. Takie stanowisko wynika także z orzecznictwa Sądu Najwyższego, a w konsekwencji sam okres przedawnienia wcale nie musi być liczony już od momentu zakończenia robót budowlanych.
W niektórych przypadkach okres przedawnienia będzie wynosił nawet 6 lat od momentu ujawnienia wady czy też od chwili, w której została ona usunięta np. na koszt inwestora. Inaczej sytuacja będzie przedstawiała się w przypadku, gdy stronami sporu są podmioty gospodarcze, a także w zależności od innych okoliczności mogących mieć istotny wpływ na przedstawianą przed sądem argumentację.
Doradztwo prawne w zakresie roszczeń budowlanych
Tematyka związana z roszczeniami budowlanymi jest niezwykle szeroka, a liczba zmiennych, które należy wziąć pod uwagę – bardzo duża. To właśnie dlatego profesjonalna pomoc prawna w tym zakresie ma kluczowe znaczenie dla powodzenia całego procesu. Kancelaria Tomaszek i Kowalski specjalizuje się w sprawach związanych z prawem budowlanym, w szczególności zaś w obszarze roszczeń budowlanych.
Wszystkim Klientom zapewniamy fachowe wsparcie i doradztwo oraz zespół doświadczonych prawników, gotowych do świadczenia usług w najbardziej nawet skomplikowanych przypadkach. Zapraszamy do kontaktu, podczas którego ustalimy kroki, które należy podjąć w przypadku konieczności dochodzenia roszczeń wynikających z niewłaściwej realizacji umów o roboty budowlane.