Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne

Planowanie przestrzenne ma na celu organizację racjonalnego użytkowania terenu z uwzględnieniem poprawy jakości życia, budowaniem przestrzeni urbanistycznej, przy jednoczesnej dbałości o zrównoważony rozwój. W tym celu na szczeblu gminnym uchwalane są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Co do zasady są one realizacją planowania przestrzennego określonego na poziomie całego kraju lub województwa.

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są przyjmowane na poziomie gminy w formie uchwały. Dokumenty te określają warunki zagospodarowania i zabudowy określonego terenu, a w praktyce składają się z części tekstowej i graficznej. Miejscowy plan określa możliwości dysponowania nieruchomością znajdującą się na objętym regulacją obszarze. Miejscowy plan zagospodarowania może dopuszczać różne typy zabudowy – np. mieszkalną, usługową lub produkcyjną.

Z tej strony dowiesz się o:

Jak wygląda procedura uchwalania planu zagospodarowania przestrzennego?

Procedura uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego składa się z wielu czynności, stąd cały proces może być długotrwały. W pierwszej kolejności rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do jego sporządzenia, a w ogłoszeniach prasowych publikowane są zaproszenia do składania propozycji dotyczących jego kształtu przez wszystkich zainteresowanych.

Na podstawie zgłoszonych propozycji, a także szczegółowej analizy danego obszaru powstaje projekt planu. W kolejnych etapach odbywają się dalsze analizy i konsultacje, a projekt planu jest ogólnodostępny i poddawany publicznym debatom. Zgłoszone przez inne organy administracji oraz mieszkańców uwagi są następnie analizowane i mogą być uwzględnione w finalnej wersji projektu.

Po uchwaleniu ostatecznego kształtu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest on przekazywany właściwemu wojewodzie w celu stwierdzenia jego zgodności z obowiązującym prawem. Cała procedura kończy się opublikowaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w dzienniku urzędowym województwa i zaczyna obowiązywać najwcześniej w ciągu 14 dni od publikacji.

Co zrobić, gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Właściciel nieruchomości nie zawsze może zagospodarować ją zgodnie z własnymi potrzebami. Sam fakt posiadania ziemi nie powoduje, że można na niej zbudować chociażby dom. Jeżeli dana działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to rozpoczęcie inwestycji będzie możliwe w przypadku uzyskania w urzędzie gminy lub urzędzie miasta decyzji o warunkach zabudowy.

Inaczej sytuacja wygląda, gdy nieruchomość jest objęta planem zagospodarowania. W takim przypadku to właśnie ten dokument określa jaki rodzaj zabudowy może być postawiony na konkretnej działce. Chociaż znacząco upraszcza to prowadzenie inwestycji, to niestety większa część Polski wciąż nie jest objęta planami zagospodarowania przestrzennego.

Czym są warunki zabudowy?

Warunki zabudowy to wydawana indywidualnie decyzja, która wskazuje czy na danej nieruchomości można zrealizować pożądaną inwestycję. Urzędnicy zwracają uwagę na szereg czynników, wśród których istotnym elementem jest charakter sąsiedniej zabudowy. Jeżeli przynajmniej jedna bezpośrednio przylegająca do naszej nieruchomość ma taki sam typ zabudowy (np. dom jednorodzinny), to będzie to istotny czynnik przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

Istotną okolicznością jest również konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej, a także istniejące bądź potencjalne uzbrojenie działki w media. Analizie poddana będzie także ewentualna kolizja warunków zabudowy z innymi przepisami. Co ważne, warunki zabudowy nie będą mogły być wydane, gdy nasza działka ma charakter rolny lub leśny. W przypadku braku możliwości wydania warunków zabudowy, zgoda na zabudowę będzie mogła być wydana dopiero po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak złożyć wniosek o warunki zabudowy?

Wniosek o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy powinien zostać złożony do wójta burmistrza lub prezydenta miasta. Przygotowując dokumentację należy wskazać sposób, w jaki chcemy zagospodarować nieruchomość, a także przedstawić techniczne parametry związane z zapotrzebowaniem na wodę oraz energię elektryczną. Istotne jest także sprecyzowanie w jaki sposób odprowadzane będą ścieki.

Kompletny wniosek powinien zawierać także kopię mapy z oznaczonymi granicami działki i wypis oraz wyrys z ewidencji gruntów. Postępowanie o wydanie warunków zabudowy odbywa się zgodnie z przepisami ustawy Kodeks Postępowania Administracyjnego. Oznacza to chociażby możliwość złożenia odwołania w przypadku, gdy decyzja nie będzie zgodna z naszymi oczekiwaniami.

Jak uzyskać odszkodowanie w związku z miejscowym planem zagospodarowania?

Nierzadko uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwia właścicielom nieruchomości nie tylko jej zabudowę, ale także sprzedaż na wolnym rynku. Może zdarzyć się, że nasza nieruchomość w miejscowym planie zostanie przeznaczona na cele publiczne (np. budowa drogi), co powoduje, że nie tylko nie będzie możliwa jej zabudowa, ale także w istotny sposób zmniejszona zostanie wartość działki.

W tego typu sytuacjach gmina powinna odkupić nieruchomość od jej właściciela, ale z uwagi na długotrwałe procesy inwestycyjne, często cała procedura trwa latami. W takiej sytuacji możliwe jest zażądanie od gminy przeprowadzenia wykupu, a w przypadku braku decyzji w tej sprawie, niezbędna może okazać się droga sądowa.

Możliwe jest także uzyskanie odszkodowania, w sytuacji, gdy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest niekorzystne dla właściciela nieruchomości. Tego typu sprawy najczęściej swój finał znajdują w sądzie. Przygotowanie właściwej dokumentacji i strategii procesowej znacząco zwiększa szansę właściciela nieruchomości na otrzymanie należnej rekompensaty za niekorzystny wpływ planu zagospodarowania na wartość nieruchomości.