Kary umowne w budownictwie
Częstą sytuacją w trakcie realizacji procesów budowlanych są opóźnienia względem pierwotnie ustalonego harmonogramu prac. Ich przyczyny mogą być zarówno niezależne od wykonawców (np. warunki atmosferyczne, siła wyższa, konieczność wykonania robót dodatkowych), jak i od nich zależne (np. niewłaściwa organizacja pracy, niewystarczające zasoby ludzkie).
Z tej strony dowiesz się o:
Czym jest kara umowna?
Kary umowne, to zastrzeżone w kontrakcie sankcje, które stosowane są w przypadku wystąpienia określonych zdarzeń. Ich zakres oraz wysokość określane są w toku uzgodnień pomiędzy stronami podpisującymi umowę. W powszechnym odbiorze, kary umowne mają więc charakter zbliżony do odszkodowania, który może przysługiwać, zarówno jednej, jak i obydwu stronom umowy.
Wysokość kar umownych jest zazwyczaj kalkulowana indywidualnie i odnosi się do potencjalnych strat, które mogą wynikać z niewykonania lub nienależytego wykonania poszczególnych postanowień umowy. Kary mogą być ograniczone kwotowo lub procentowo w stosunku do wartości przedmiotu umowy, ale mogą być także nielimitowane, w tym możliwe jest również zastrzeżenie dochodzenia odszkodowania przenoszącego wartość zastrzeżonych kar umownych. Wszystkie ustalenia w tym zakresie zależą od indywidualnych decyzji stron podpisujących umowę.
Istotne jest również to, że karę umową można zastrzec wyłącznie z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego.
Kiedy stosuje się kary umowne?
Kary umowne są stałym elementem większości umów o roboty budowlane. Wynika to z natury tego typu umów, gdzie pojawienie się opóźnień, problemów z zapewnieniem odpowiedniej jakości albo innych przeszkód realizacyjnych nie należą do rzadkości. Dlatego podczas negocjacji z potencjalnym kontrahentem warto w odpowiedni sposób zastrzec kary umowne, aby w przypadku wystąpienia niepożądanych sytuacji posiadać możliwości zrekompensowania pojawiających się strat.
Kary umowne należą do najskuteczniejszych narzędzi motywowania drugiej strony do odpowiedniej realizacji postanowień kontraktowych. Zamieszczenie w umowie odpowiednich zapisów nie powoduje, że kary umowne będą stosowane w sposób automatyczny. Ich dochodzenie to odrębny proces, ale sama świadomość wykonawcy o groźbie nałożenia i egzekwowania kar potrafi rozwiązać wiele spornych sytuacji w racjonalnym terminie.
Jak skutecznie zastrzec karę umowną?
Kwestie związane z uzyskaniem odszkodowania uregulowane są w Kodeksie Cywilnym. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku kar umownych, których domagać można się wyłącznie na podstawie odpowiednich postanowień zawartej umowy. Oznacza to, że skuteczne zastrzeżenie kar umownych będzie wymagało uwzględnienia ich w umowie, w odniesieniu do właściwie sprecyzowanego niewywiązania się ze zobowiązań drugiej strony. Innymi słowy, w treści umowie należy opisać określone zdarzenie faktyczne po zaistnieniu którego jednej ze stron przysługuje możliwość nałożenia określonej kwotowo lub procentowo kary umownej.
Konstruując zastrzeżenia umowne związane z karami umownymi warto również wskazać na okres, w którym takiego świadczenia można domagać się od drugiej strony. Warto mieć na uwadze także fakt, że aby kara umowna była skuteczną motywacją dla drugiej strony, jej wartość powinna być odpowiednio skorelowana z wartością całej umowy. Tylko dotkliwość ewentualnej kary umownej zwiększa jej potencjalną skuteczność.
Jaka jest funkcja kar umownych?
Praktyka stosowania kar umownych wskazuje na dwie główne funkcje, które towarzyszą stosowaniu tego typu dodatkowych zastrzeżeń umownych. Przede wszystkim jest to funkcja odszkodowawcza, a więc określenie wysokości świadczenia pieniężnego, które przysługuje wskazanej stronie kontraktu. Co ważne, dzięki określeniu wysokości kary umownej w kontrakcie, nie jest wymagane udowodnienie poniesienia określonych strat, a jedynie faktu, że druga strona nie wykonała lub w sposób niewłaściwy wykonała zobowiązania z umowy.
Druga funkcja kar umownych ma charakter prewencyjno-represyjny. Jest to zatem sposób, aby np. wykonawca prac budowlanych od samego początku realizacji kontraktu miał świadomość konsekwencji wynikających chociażby z niedotrzymania terminów. Wreszcie w przypadku wystąpienia konkretnych zdarzeń, możliwe jest skorzystanie z represyjnej funkcji kary umownej i wyegzekwowanie od drugiej strony określonego świadczenia pieniężnego.
Jak można dochodzić kar umownych?
W przypadku, gdy wystąpiły zdarzenia, które skutkują obowiązkiem zapłaty kary umownej, należy rozważyć sposób skutecznego ich dochodzenia. Zazwyczaj proces ten rozpoczyna się od pisemnego wezwania drugiej strony do zapłaty określonej kary umownej wraz z wystawieniem stosownej noty obciążeniowej. Zapłata kary umownej powinna nastąpić w terminie wskazanym w wezwaniu jednak w wielu przypadkach zobowiązany do tego kontrahent będzie kwestionować zasadność wezwania, jak również zasadność nałożenia kary umownej.
Jeżeli wezwanie do zapłaty kary umownej nie przyniesie pożądanej reakcji, to przedsiębiorcy najczęściej pozostaje wystąpienie na drogę sądową. Wsparcie kancelarii prawnej w takich przypadkach może okazać się niezbędne, aby cały proces zakończył się powodzeniem. Sprawy sądowe w przypadku kar umownych są co do zasady mniej przewlekłe niż sprawy o standardowe odszkodowanie, gdyż nie występuje w tym przypadku obowiązek udowodnienia, że poniesione zostały konkretne straty, a jedynie należy wykazać przed Sądem, że żądanie zapłaty kary umownej jest w danym przypadku uzasadnione.
Jak można bronić się przed karami umownymi?
Najskuteczniejszym sposobem na obronę przed nałożeniem kary umownej jest odpowiednie wywiązanie się z poczynionych zobowiązań kontraktu. Teoria nie zawsze jest jednak możliwa do zastosowania w praktyce, gdyż wiele zdarzeń na etapie np. realizacji prac budowlanych jest trudnych do przewidzenia lub zapobieżenia. W związku z tym, bardzo ważne jest, aby podczas podpisywania umowy dokładnie przeanalizować ryzyko wystąpienia określonych zdarzeń i konieczność zastrzeżenia kar umownych na okoliczność nie wykonania lub nienależytego wykonania umowy.
Jeżeli wystąpiła już sytuacja, w której kontrahent domaga się zapłaty kary umownej, to należy dokonać kompleksowej analizy zasadności takiego roszczenia. Doświadczeni prawnicy z naszej kancelarii analizują żądania drugiej strony umowy w kontekście zapisów umowy. Jeżeli roszczenie wzywającego do zapłaty kary umownej jest bezzasadne, to reprezentujemy Klientów w sporach z kontrahentami. Jeżeli zasadność kary umownej jest ewidentna, to pomagamy Klientom w zakresie uruchomienia mechanizmu miarkowania kar umownych.
Czym jest miarkowanie kar umownych?
Miarkowanie kar umownych to mechanizm, który pozwala ograniczyć wysokość kar umownych. Jego zastosowanie jest możliwe w przypadkach, kiedy dłużnik nie kwestionuje nienależytego bądź niewłaściwego wykonania umowy, ale uważa, że zapłata kary umownej w pełnej wysokości byłaby nieuzasadniona. Ostateczna decyzja w tym zakresie należy do sądu.
Jeżeli wysokość kary umownej byłaby rażąco wygórowana w stosunku do wielkości uchybienia wykonawcy albo zobowiązanie, z którego wynika kara umowna zostało w znacznej części wykonane, to możliwe jest zwrócenie się do sądu o jej zmniejszenie. W praktyce pozwala to ograniczyć wysokość kary umownej, gdy możliwe jest wykazanie, że niepełne lub nieterminowe wywiązanie się z umowy, umożliwia drugiej stronie umowy osiągnięcie zakładanego w umowie celu gospodarczego.
W przypadku umów o roboty budowlane sytuacja nierzadko jest bardziej złożona niż w przypadku innego typu umów. Przykładowo, postawienie części budynku i niedokończenie jego budowy w większości przypadków nie pozwoli czerpać korzyści ekonomicznych zamawiającemu. Zdarzają się jednak sytuacje, gdzie także w kontraktach budowlanych, możliwe jest skorzystanie z mechanizmu miarkowania kar umownych.